Строительная экспертиза
В Москве и Московской области
С 9:00 до 21:00 без выходных:
С 9:00 до 21:00
без выходных:
без выходных:
Как выбрать строительную/ремонтную компанию?
А также правильно составить Договор и Смету, чтобы не быть потом обманутым
После покупки жилья или участка под строительство, все будущие новоселы сталкиваются с проблемой подбора строителей, в руки которых можно доверить ремонт своей квартиры, возведение дома или прочих сооружений. А поводы для переживаний есть- ведь в стройке обман встречается скорее как правило, чем исключение. А если в процессе работ были допущены нарушения, их устранение может обойтись в миллионы рублей. Сегодня разберем основные правила подбора и документального оформления с Подрядчиком на строительство или ремонт, чтобы не стать обманутым и получить на выходе качественно выполненные работы.
Содержание статьи
Об авторе статьи
Меня зовут Павел, я работаю в строительной экспертизе с 2021 года, и на данный момент обследовал свыше 500 различных объектов. И разумеется, я прекрасно понимаю схемы обмана людей в строительстве, ведь сам неоднократно помогал людям добиться справедливости уже через суд. Все далее изложенные рекомендации- это мои личные наблюдения, собранные на основании горького опыта других Заказчиков строительства.
Меня зовут Павел, я работаю в строительной экспертизе с 2021 года, и на данный момент обследовал свыше 500 различных объектов. И разумеется, я прекрасно понимаю схемы обмана людей в строительстве, ведь сам неоднократно помогал людям добиться справедливости уже через суд. Все далее изложенные рекомендации- это мои личные наблюдения, собранные на основании горького опыта других Заказчиков строительства.
Шаг 1. Кого стоит рассматривать в качестве Подрядчика?
Физлица, самозанятые, ИП или ООО? Крупные компании или частники? Национальный состав?
Не стоит затевать стройку с физлицами или самозанятыми в качестве Подрядчика. В случае возникновения спорных ситуаций, с них будет в разы сложнее взыскать компенсацию за те же некачественно выполненные ими работы. К тому же физлица в основном работают только с наличкой, в связи с чем вы не сможете подтвердить часть расчетов с ними. С ООО и ИП работать можно.
Вопреки обывательской логике, работа с крупной организацией вовсе не дает гарантии качества. Зачастую в них присутствует большая текучка кадров, а более низкие цены предлагают в ущерб качеству. Поэтому при строительстве дома лучше остановить свой выбор на средних по штату организациях. На более простые работы, в том числе внутреннюю отделку, можно нанять небольшие организации и ИП.
По национальному составу- пора уже позабыть сложившейся стереотип о специалистах из Средней Азии, да и не только о них. Как среди отечественных, так и среди зарубежных специалистов встречаются и хорошие мастера и не мастера вовсе примерно в равных долях. Единственное требование по нацсоставу- это чтобы как минимум прораб хорошо знал русский язык, иначе недопониманий не избежать. Также желательно, чтобы у директора организации или индивидуального предпринимателя было только одно гражданство- РФ.
Физлица, самозанятые, ИП или ООО? Крупные компании или частники? Национальный состав?
Не стоит затевать стройку с физлицами или самозанятыми в качестве Подрядчика. В случае возникновения спорных ситуаций, с них будет в разы сложнее взыскать компенсацию за те же некачественно выполненные ими работы. К тому же физлица в основном работают только с наличкой, в связи с чем вы не сможете подтвердить часть расчетов с ними. С ООО и ИП работать можно.
Вопреки обывательской логике, работа с крупной организацией вовсе не дает гарантии качества. Зачастую в них присутствует большая текучка кадров, а более низкие цены предлагают в ущерб качеству. Поэтому при строительстве дома лучше остановить свой выбор на средних по штату организациях. На более простые работы, в том числе внутреннюю отделку, можно нанять небольшие организации и ИП.
По национальному составу- пора уже позабыть сложившейся стереотип о специалистах из Средней Азии, да и не только о них. Как среди отечественных, так и среди зарубежных специалистов встречаются и хорошие мастера и не мастера вовсе примерно в равных долях. Единственное требование по нацсоставу- это чтобы как минимум прораб хорошо знал русский язык, иначе недопониманий не избежать. Также желательно, чтобы у директора организации или индивидуального предпринимателя было только одно гражданство- РФ.
Шаг 2. Где искать Подрядчика?
Первый вариант, что банально- в интернете. Но просто имейте в виду, что, к примеру при вбивании запроса «Ремонт квартиры в Москве» первые три сайта, которые выдает Яндекс- это конторы-жулики, творения которых я лично уже неоднократно осматривал. При этом отзывы у этих контор, в том числе в Яндекс Картах, отличные. Отсюда вывод- если перед вами красивый сайт в топе поиска с отличными отзывами- это еще не гарантия, что организация является добросовестной. Учитывайте это, и если все же решите искать строительную организацию через поисковик- лучше пролистнуть первые пару страниц поисковой выдачи.
Можно также поискать на Профи-ру и Яндекс Услугах. У этих сервисов сложнее «набить» отзывы, и требуется подтверждение паспорта специалиста, что не позволяет создавать фальшивые профили.
Второй вариант- найти строителей через знакомых. Самый безопасный вариант по понятным причинам, но также не панацея. В моей практике было много случаев, когда посоветованные по знакомству строители выполняли свою работу отвратительно. Поэтому даже с знакомыми руководствуемся правилом «доверяй, но проверяй».
Обязательно стоит проверить потенциального Подрядчика на предмет наличия заведенных на него судебных дел. Также стоит избегать юрлиц, открывшихся недавно.
Не постесняйтесь попросится на экскурсию на текущий объект выбранного Подрядчика. Хорошие строители без работы не сидят, особенно в теплое время года. Так вы сможете проверить востребованность конкретного Подрядчика и лично посмотреть на культуру его труда на стройплощадке.
Первый вариант, что банально- в интернете. Но просто имейте в виду, что, к примеру при вбивании запроса «Ремонт квартиры в Москве» первые три сайта, которые выдает Яндекс- это конторы-жулики, творения которых я лично уже неоднократно осматривал. При этом отзывы у этих контор, в том числе в Яндекс Картах, отличные. Отсюда вывод- если перед вами красивый сайт в топе поиска с отличными отзывами- это еще не гарантия, что организация является добросовестной. Учитывайте это, и если все же решите искать строительную организацию через поисковик- лучше пролистнуть первые пару страниц поисковой выдачи.
Можно также поискать на Профи-ру и Яндекс Услугах. У этих сервисов сложнее «набить» отзывы, и требуется подтверждение паспорта специалиста, что не позволяет создавать фальшивые профили.
Второй вариант- найти строителей через знакомых. Самый безопасный вариант по понятным причинам, но также не панацея. В моей практике было много случаев, когда посоветованные по знакомству строители выполняли свою работу отвратительно. Поэтому даже с знакомыми руководствуемся правилом «доверяй, но проверяй».
Обязательно стоит проверить потенциального Подрядчика на предмет наличия заведенных на него судебных дел. Также стоит избегать юрлиц, открывшихся недавно.
Не постесняйтесь попросится на экскурсию на текущий объект выбранного Подрядчика. Хорошие строители без работы не сидят, особенно в теплое время года. Так вы сможете проверить востребованность конкретного Подрядчика и лично посмотреть на культуру его труда на стройплощадке.
Шаг 3. Определение примерной рыночной стоимости строительных работ
Как понять, что стоимость Сметы завышена или занижена?
На момент начала 2025 г., средняя стоимость отделки квартиры в Москве (черновая+чистовая+коммуникации и все материалы включительно) варьируется в пределах 50-60 тыс. рублей за м2. Соответственно, если Вам предлагают сделать ремонт в квартире за сильно меньшие деньги, соглашаться на такие условия не стоит.
С домами сложнее, так как их устройство, конфигурация и расположение может быть крайне разнообразным, а соответственно и стоимость их возведения за м2 может кардинально разниться от объекта к объекту. В таком случае, лучше запросить коммерческие предложения у нескольких организаций, по предоставленному проекту они подсчитают вам стоимость строительства вашего дома. На основании нескольких выставленных КП уже можно прикинуть рыночную стоимость строительства.
Если у вас есть подробная проектная документация (чертежи) на объект, могу помочь вам и рассчитать точную стоимость строительных работ по нормативным сметным расценкам. Стоимость расчета сметы 10-15 тыс. рублей в зависимости от объекта. Эта смета будет уже максимально приближена к среднерыночным ценам, и поможет вам в выборе Подрядчика с наиболее оптимальной ценой.
Как понять, что стоимость Сметы завышена или занижена?
На момент начала 2025 г., средняя стоимость отделки квартиры в Москве (черновая+чистовая+коммуникации и все материалы включительно) варьируется в пределах 50-60 тыс. рублей за м2. Соответственно, если Вам предлагают сделать ремонт в квартире за сильно меньшие деньги, соглашаться на такие условия не стоит.
С домами сложнее, так как их устройство, конфигурация и расположение может быть крайне разнообразным, а соответственно и стоимость их возведения за м2 может кардинально разниться от объекта к объекту. В таком случае, лучше запросить коммерческие предложения у нескольких организаций, по предоставленному проекту они подсчитают вам стоимость строительства вашего дома. На основании нескольких выставленных КП уже можно прикинуть рыночную стоимость строительства.
Если у вас есть подробная проектная документация (чертежи) на объект, могу помочь вам и рассчитать точную стоимость строительных работ по нормативным сметным расценкам. Стоимость расчета сметы 10-15 тыс. рублей в зависимости от объекта. Эта смета будет уже максимально приближена к среднерыночным ценам, и поможет вам в выборе Подрядчика с наиболее оптимальной ценой.
Шаг 4. Как правильно составить Договор подряда и согласовать Cмету?
После того, как вы выбрали подрядную организацию, необходимо закрепить достигнутые договоренности и условия работы в Договоре подряда. Без подписанного Договора работать нельзя ни в коем случае!
В Договоре подряда обязательно должно быть указано:
-полные реквизиты и контакты сторон;
-предмет договора и адрес объекта строительства;
-полная и твердая стоимость Договора;
-календарный план и общий срок выполнения работ;
-детальная Cмета на работы, включающая стоимость необходимых на их выполнение материалов. Пример правильно составленной детальной Сметы:
После того, как вы выбрали подрядную организацию, необходимо закрепить достигнутые договоренности и условия работы в Договоре подряда. Без подписанного Договора работать нельзя ни в коем случае!
В Договоре подряда обязательно должно быть указано:
-полные реквизиты и контакты сторон;
-предмет договора и адрес объекта строительства;
-полная и твердая стоимость Договора;
-календарный план и общий срок выполнения работ;
-детальная Cмета на работы, включающая стоимость необходимых на их выполнение материалов. Пример правильно составленной детальной Сметы:
-на основании какой документации будет вестись строительство (как минимум дизайн-проект для квартир и архитектурные решения для домов). Прошитую и пронумерованную документацию при этом необходимо передать Подрядчику с оформлением соответствующего передаточного Акта;
-уточнение, что представленный в Смете перечень и объем работ является полным и достаточным для реализации вашего проекта. В противном случае, Подрядчик может затем выставлять Акты, разбивая изначально согласованные расценки на более мелкие, и удорожать стоимость работ как показано на следующем примере:
-уточнение, что представленный в Смете перечень и объем работ является полным и достаточным для реализации вашего проекта. В противном случае, Подрядчик может затем выставлять Акты, разбивая изначально согласованные расценки на более мелкие, и удорожать стоимость работ как показано на следующем примере:
-уточнение, что любые дополнительные работы выполняются только по совместному согласованию сторон;
-по возможности запросить у Подрядчика гарантию на выполненные им работы (особенно актуально для систем водопровода, отопления и канализации в многоквартирных домах);
Не подписывайте Договор и смените Подрядчика, если он отказывается предоставить детальную Смету, в которой указаны объем и стоимость за единицу измерения по каждой отдельной расценке. Также ни в коем случае нельзя подписывать Договор, если в смету не включена стоимость строительных материалов. Если Подрядчик предлагает вам потом высылать чеки и квитанции на закупленные для выполнения работ материалы- это 100% обман.
Также следует руководствоваться следующим простым правилом: если Договор подряда без приложений составляет более 7 страниц- значит в нем приведено слишком большое количество условий, которые недобросовестные Подрядчики затем могут трактовать в свою пользу. Честный в отношении двух сторон Договор подряда обычно не занимает более 5 страниц 12 шрифтом.
-по возможности запросить у Подрядчика гарантию на выполненные им работы (особенно актуально для систем водопровода, отопления и канализации в многоквартирных домах);
Не подписывайте Договор и смените Подрядчика, если он отказывается предоставить детальную Смету, в которой указаны объем и стоимость за единицу измерения по каждой отдельной расценке. Также ни в коем случае нельзя подписывать Договор, если в смету не включена стоимость строительных материалов. Если Подрядчик предлагает вам потом высылать чеки и квитанции на закупленные для выполнения работ материалы- это 100% обман.
Также следует руководствоваться следующим простым правилом: если Договор подряда без приложений составляет более 7 страниц- значит в нем приведено слишком большое количество условий, которые недобросовестные Подрядчики затем могут трактовать в свою пользу. Честный в отношении двух сторон Договор подряда обычно не занимает более 5 страниц 12 шрифтом.
Следование приведенным выше рекомендациям значительно снизят вероятность связаться с недобросовестными строителями. Если же вы все-таки связались с такими, разрешить конфликтную возможно проведением строительной экспертизы. Подробнее об услугах строительной экспертизы можно ознакомится на главной странице данного сайта.
